부동산 매도 시 세금 계산법 1주택자 비과세 기준부터 2주택 중과, 2025년 세율표까지
📋 목차
부동산 매도 시 가장 궁금한 부분, 바로 세금이에요. 단순히 양도차익이 생겼다고 전부 내는 것도 아니고, 1주택자라고 다 면제되는 것도 아니죠.
이번 글에서는 2025년 기준으로 달라지는 양도소득세, 중과세 기준, 비과세 조건, 취득세까지 한눈에 정리해 드릴게요!
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1주택자 부동산 양도세 비과세 기준 (2025년 기준)
| 구분 | 조건 내용 |
|---|---|
| 주택 수 | 1주택 (일시적 2주택 예외 있음) |
| 보유 기간 | 2년 이상 (조정지역은 실거주 2년 포함) |
| 양도가액 | 12억 원 이하 |
| 실거주 요건 | 조정지역은 실거주 필수 |
💡 일시적 2주택자라도 기존 주택을 1년 내에 양도하면 비과세 가능해요!
2025년 부동산 양도소득세 세율표
📌 일반 과세 세율 (1주택자, 비조정지역 다주택자)
| 양도차익 | 세율 |
|---|---|
| 1,200만 원 이하 | 6% |
| 1,200만 ~ 4,600만 원 | 15% |
| 4,600만 ~ 8,800만 원 | 24% |
| 8,800만 원 초과 | 35~45% (누진) |
🔥 중과세율 (조정지역 다주택자)
| 주택 수 | 중과세율 |
|---|---|
| 2주택자 | 기본세율 + 20% |
| 3주택 이상 | 기본세율 + 30% |
📌 2025년 중과세율은 2024년 한시 완화 종료 이후 복귀 예정이에요!
2주택자 부동산 양도세 중과세 기준 (조정지역)
| 항목 | 기준 |
|---|---|
| 주택 수 | 2주택 이상 |
| 위치 | 조정대상지역 |
| 보유기간 | 무관 |
| 실거주 여부 | 비과세 회피 불가 |
부동산 매매 시 취득세율과 계산법
| 주택가액 | 취득세율 | 1주택 감면 여부 |
|---|---|---|
| 6억 원 이하 | 1% | O |
| 6억 ~ 9억 원 | 2% | 부분 감면 |
| 9억 원 초과 | 3% | X |
| 조정지역 2주택 이상 | 8% | X |
실제 세금 계산 예시 (간단 시뮬레이션)
- 예시 1: 1주택자 / 실거주 3년 / 양도차익 1억 / 비조정지역 → 비과세 적용 → 양도세 0원
- 예시 2: 2주택자 / 조정지역 / 양도차익 1억 → 기본 15% + 중과 20% = 35% → 약 3,500만 원
- 예시 3: 주택 매입가 8억 / 1주택자 → 취득세율 2% → 약 1,600만 원
실전 Q&A – 가장 많이 묻는 질문
Q1. 1주택자는 무조건 비과세인가요?
👉 아니요. 2년 보유 + 2년 실거주 + 12억 이하 양도차익일 경우만 해당돼요.
Q2. 조정대상지역 아니면 중과세 안 하나요?
👉 네! 비조정지역에서는 일반세율만 적용돼요.
Q3. 실거주 안 했는데 1주택이면 비과세 되나요?
👉 조정지역은 실거주 2년 필수, 비조정지역은 거주 요건 없어요.
Q4. 취득세는 집 팔 때 내는 건가요?
👉 아니요. 살 때 납부하는 세금이에요.
부동산 팔기 전, 세금부터 확인하세요!
부동산 매도 수익만 바라보다 세금으로 깜짝 놀라지 않도록 꼭 미리 계산해보세요.
✔ 1주택자라도 비과세 조건 꼭 확인
✔ 2주택자 이상이면 조정지역 여부 체크
✔ 보유 기간·실거주·양도 시기까지 꼼꼼히 따지기
💡 양도 전 시뮬레이션 필수! 홈택스나 세무사 상담도 적극 활용해보세요!